Site ve Apartmanlarda Yönetici Seçimi ve Kayyum Atanması
Site ve apartmanlarda yönetici seçimi ve kayyum ataması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Bu yazımızda yöneticinin kat malikleri tarafından nasıl seçilebileceği ve hangi hallerde Mahkemeden yönetici atanması talep edebileceği üzerinde durulacaktır.
Yönetici Kimdir?
Yönetici, ana gayrimenkulün yönetimini üstlenen, amacına uygun kullanılmasını, korunmasını, bakımını yapan ve ondan faydalanılması için gerekli işlemleri yapan kişi olarak tanımlanabilir. Yönetici tek kişiden oluşabileceği gibi üç kişilik yönetim kurulundan da oluşabilir.
Yöneticiye Neden İhtiyaç Duyulur?
Site ve apartmanlar kanuna ve yönetim planına uygun bir şekilde yönetilmelidir. Kat Malikleri Kurulu her ne kadar ana gayrimenkulle ilgili kararları almaya yetkili olsa da kat malikleri kurulu taşınmaz maliklerinden oluştuğundan ve olası bir ani ihtiyaçta hızlı bir çözüm bulması ve karar alması fiilen mümkün olamayacağından yöneticiye ihtiyaç duyulmaktadır.
Yönetici Seçilmesi Zorunlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; anagayrimenkul en az sekiz bağımsız bölümden oluşmaktaysa yönetici seçilmesi zorunludur. Şayet bağımsız bölüm sayısı sekizden az ise yönetici seçilmesinde yine hukuki bir engel bulunmamaktadır sadece kanunen zorunlu değildir.
Yönetici Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici kat malikleri tarafından seçilebileceği gibi gerekli koşulların var olması halinde Hakim tarafından da atanabilir. Her iki yol üzerinde ayrı ayrı duracağız.
Yöneticinin Kat Malikleri Tarafından Seçilmesi
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici her yıl yapılan kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında atanır. Yönetim planında aksine bir düzenleme olmadığı sürece; eski yöneticinin tekrar yönetici olarak atanmasında bir engel bulunmamaktadır.
Yöneticinin atanması kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlı tutulmuştur. Burada dikkat edilmesi gerekilen nokta; her ne olursa olsun yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmelidir. Olağan veya olağanüstü genel kuruldaki karar yeter sayısı yönetici seçimi için tek başına yeterli değildir. Yönetim planında aksine bir düzenleme olsa dahi kanunun bu hükmü uygulanır.
Kat malikleri kurulunun toplanması için öngörülen toplantı yeter sayısının yöneticinin seçimi noktasında etkisinin olup olmayacağı sorusu akla gelebilir. Bu durumda tekrar ifade edilmelidir ki; genel kurul için kat malikleri hangi sayıyla toplanmış olursa olsun; yönetici seçimi için kat maliklerinin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekecektir.
Konuyu örneklerle açıklamak gerekirse: Bilindiği üzere kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır ve toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alır. İlk toplantı için gerekli toplantı yetersayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantı yapılır. Kanunda ikinci toplantı için herhangi bir toplantı yetersayısı öngörülmemiştir.
- 100 bağımsız bölümü bulunan bir taşınmazda kat malikleri toplantısı için toplantı yeter sayısı 51, karar alma yeter sayısı da 26 olması gerekmektedir. Kat malikleri toplantısı için 60 bağımsız bölüm malikinin toplantıya katıldığını varsayalım. Bu durumda kat maliklerinin herhangi bir karar alması için 31 malikin aynı oyu vermesi yeterli olacaktır. Ancak yönetici seçimi için en az 51 malikin oy kullanması gerekecektir. Aksi halde yönetici seçimi mümkün olmayacaktır.
- 100 bağımsız bölümü bulunan bir taşınmazda birinci kat malikleri toplantısı için 51 kişilik toplantı yeter sayısının sağlanamadığını ve ikinci kat malikleri toplantısına da 40 malikin katıldığını varsayalım. Bu ihtimalde kat malikleri toplantısında karar alma yeter sayısı 21 olacaktır. Ancak bu toplantıda yöneticinin seçilmesi hukuken mümkün değildir. Çünkü yöneticinin seçilmesi için en az 51 kişinin onayı gerekirken kat malikleri toplantısına sadece 40 kişi katılmıştır.
Hakim Tarafından Yönetici (Kayyum) Atanması
Kat Mülkiyeti Kanununun 34/6. Maddesi yöneticinin Hakim tarafından atanmasını düzenlemiştir. Pratikte siteye kayyum atanması davası olarak da bilinen bu mevzuat hükmüne göre; anagayrimenkulün yönetiminde malikler anlaşamazsa veya toplanıp bir yönetici seçemezlerse herhangi bir kat malikinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanabilir. Mahkeme tarafından atanan yönetici ile kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin hak ve sorumlulukları açısından birbirlerinden bir farkı bulunmamaktadır.
Yönetici (Kayyum) Atanması Davası Kime Karşı Açılır?
Bilindiği üzere site yönetimlerinin her ne kadar tüzel kişiliği olmasa da belli durumlarda kat maliklerini temsilen dava ve icra takip dosyalarında taraf olarak bulunabilirler. Yargıtay yerleşmiş içtihatlarına göre de yönetici (kayyum) atanması davası hasımsız olarak açılması gerekmektedir. Ancak Mahkeme gerek görürse diğer kat maliklerini de yargılama esnasında dinler.
Hangi Hallerde Yönetici (Kayyum) Atanır?
Hakim tarafından yönetici (kayyum) atanabilmesi için kat maliklerinin yönetimde anlaşamaması veya toplantıda bir yöneticinin seçilememesi gerekmektedir. Şayet apartman veya sitede yönetici seçimine dair hiçbir girişimde bulunulmamışsa veya yönetici seçimine ilişkin bir genel kurul yapılmamışsa yönetici atamasının talep edilememesi gerekmektedir. Çünkü mevzuat hükmüne göre ya kat maliklerinin yönetimde anlaşamaması ya da kat maliklerinin bir yönetici seçememesi hallerinde Hakim tarafından yönetici (kayyum) atanabileceği belirtilmiştir.
Hakim tarafından yönetici (Kayyum) atanabileceği bazı durumlar aşağıda örneklerle açıklanmaktadır;
- Yöneticinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu ile Seçilmemesi: Bilindiği üzere yönetici seçilmesi için genel kurul toplantısına kaç kişi katılmış olursa olsun her zaman kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekmektedir. Gerekli yetersayıların sağlanamaması halinde kat maliklerinden biri anagayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yönetici (kayyum) atanmasını isteyebilir.
- Genel Kurulda Yöneticinin Seçilememesi: Site ve apartmanlarda yönetim planına yazan tarihlerde olağan genel kurul yapılır ve yönetici seçilir. Yapılan genel kurulda herhangi bir yönetici adayının çıkmaması, gerekli yetersayıların sağlanamaması veyahut yönetimin dışarıdan üçüncü bir kişiye verilmesine dair karar alınamaması halinde kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici (kayyum) atamasını talep edebilir.
- Yöneticinin Usulsüzlükler Yapması veya Üzerine Düşen Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemesi: Yönetici, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve faydalanılması için işlemler yapmakla yükümlüdür. Örneğin sitenin temizlik işlerinin yapılması, peyzaj alanının düzenlenmesi, havuz veya fitness salonunun bulunması halinde gerekli bakımlarının yapılması, asansörlerin bakımlarının yapılması … vs. gibi işlemler yöneticinin yapması gereken işlemler olarak sayılabilir. Yönetici, kat maliklerine karşı aynı bir vekil gibi sorumlu olduğundan bu tarz işlemler için kat maliklerinin menfaatlerini herzaman gözetmesi gerekmektedir. Örneğin sitenin peyzaj bakımı için 100.000 TL masraf yapılması gerekirken 250.000 TL’lik bir bütçe ayrılması kat maliklerinin zararına olacaktır. Bu durumda kat maliklerinden biri yönetici (kayyum) atanmasını talep edebilecektir. Yöneticinin aidatları zamanında tahsil etmemesi veya bunun için gerekli yasal yollara başvurmaması halinde de yine anagayrimenkulün yönetiminde aksaklıklar çıkabileceğinden kat maliklerinden biri yönetici (kayyum) atanmasını isteyebilecektir.
Site Yönetiminin Avukat İhtiyacı
Site yönetimlerinin avukat bulundurma zorunluluğu kanunen bulunmasa da düzenli hukuki danışmanlık hizmeti almalarında büyük fayda bulunmaktadır. Zira özellikle büyük sitelerde çalışan personellerin sayısı, taşeron firmalarla yapılacak anlaşmalar, site yönetimi ile kat malikleri arasındaki oluşabilecek uyuşmazlıklar, site yönetiminin mal veya hizmet alacağı üçüncü kişilerle yapacağı sözleşmeler, aidat ve sair giderleri ödemeyen kat malikleri ile kiracılar hakkında başlatılacak işlemler, kamu idareleri ile site yönetimi arasındaki oluşabilecek muhtemel idari işlemler açısından hukuki danışmanlık alınması oldukça önemli olacaktır.
Av. BARAN KARABOĞA