Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 343 – 345. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. İlgili mevzuat hükümlerine göre; kira tespit davası iki farklı durumda açılabilir.
Bunlar;
- Kira bedelinin hangi oranda artırılacağına dair taraflar arasında bir anlaşmanın bulunmaması halinde açılacak kira tespit davası
- 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılacak kira tespit davası
Şeklindedir. Bu yazımızda her iki durum üzerinde ayrı ayrı durulacaktır.
1. Kira Bedelinin Hangi Oranda Artırılacağına Yönelik Anlaşmanın Bulunmaması Halinde Açılacak Kira Tespit Davası
Taraflar kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde; yenilenen kira yılında uygulanacak kira bedeli hususunda anlaşma sağlayabilirler. Yapılan anlaşma yenilenen kira dönemindeki kira bedeli bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE oranını aşmaması koşuluyla geçerli olacaktır. Bu oranın üzerinde yapılan bir anlaşma var ise aşan kısım geçersiz olacak ve kira bedeli on iki aylık TÜFE oranına göre artırılıp belirlenecektir.
Şayet taraflar arasında yenilenen kira yılına ait kira bedeline dair bir anlaşma yapılmamışsa hakim tarafından yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilecektir. Ancak hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE oranını geçemeyecektir.
Uygulamada genellikle taraflar arasındaki kira sözleşmesine bir madde eklenerek yenilenen kira dönemine ait kira bedelinin on iki aylık TÜFE oranına göre artırılacağı belirtilir ve yenilenen kira döneminde de kira bedeli bu oran üzerinden artırılır. Şayet taraflar arasındaki kira sözleşmesinde TÜFE oranından daha yüksek bir oranda kira bedelinin artırılacağı belirtilmişse TÜFE oranını aşan kısım geçersiz olacaktır. Çünkü kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmış ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1. Maddesine göre de taraflar arasındaki yeni kira bedeline yönelik anlaşmaların TÜFE oranını geçmemesi koşuluyla geçerli olduğu kararlaştırılmıştır.
Bir örnekle açıklamak gerekirse; 10.07.2023 başlangıç tarihli 10.000 TL bedelli, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinin var olduğunu ve kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde kira bedelinin %100 oranında artırılacağına dair bir maddenin bulunduğunu düşünelim. 10.07.2024 tarihinde kira sözleşmesinin yenileneceği dönemde; bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasının %65 olduğunu düşünelim. Bu durumda kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı, TÜFE oranını aştığı oran kadar geçersiz olacak ve yeni kira bedeli %65 oranda artırılarak 16.500 TL olarak belirlenecektir.
Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yenilenen kira yılına ait kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa bu durumda kira bedelinin belirlenmesi hakimden istenebilecektir. Uygulamada genellikle kira sözleşmelerinde kira artış maddesi bulunduğundan bu davaya sıklıkla rastlanmamaktadır.
2. 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılacak kira tespit davası Kanunda ayrıca düzenlenmiştir. İlgili hükme göre; taraflar arasında kira bedelinin artırılıp artırılmayacağına dair bir anlaşma olsun veya olmasın beş yıldan sonra yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin belirlenmesi hakimden istenebilir. Yeni kira bedeli yine on iki aylık TÜFE oranları, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri baz alınarak belirlenecektir.
2.1. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yeni kira bedelinin nasıl belirleneceği, hangi kriterlerin baz alınacağı ilgili mevzuat hükmünde belirtilmiştir. Buna göre yeni kira bedeli aşağıdaki kriterler çerçevesinde belirlenecektir.
2.1.1. On İki Aylık Tüketici Fiyat Endeksi Ortalamaları
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde belirlenecek yeni kira bedeli için bir azami veya asgari üst sınır oranı bulunmamaktadır. Hakim, durumunun hal ve koşullarına uygun olarak diğer kriterlerle birlikte yeni bir kira bedelini belirler. On iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamaları da hakimin belirleyeceği yeni kira bedeli hususunda etkili olabilmektedir. Zira kiracının geçen beş yıl boyunca ne miktarda kira ödediği ve bu bedelin emsallerinin ne kadar kaldığı yeni kira bedelinin belirlenmesinde etkili olabilmektedir.
2.1.2. Kiralananın Durumu
Kiralananın durumu, yeni belirlenecek kira bedeli açısından oldukça önem taşımaktadır. Zira taşınmazın kiralandığı tarih ile davanın açıldığı tarih arasında geçen beş yıllık sürede taşınmazın içerisinde, bulunduğu binada veyahut civarında esaslı bir değişiklik veya yenilik olmuş olabilir. Örneğin taşınmazın bulunduğu yere bir metro veya tramvay hattı gelmiş, bir üniversite açılmış, geçen sürede şehir merkezi taşınmazın bulunduğu alana doğru kaymış veya değerini artırıcı veya azaltıcı birçok faktör etkili olmuş olabilir. Tüm bu faktörler belirlenecek yeni kira bedeli noktasında önemli olacaktır. Bu hususlar yargılama esnasında bilirkişi incelemesinde tespit edilebileceği gibi tarafların da dilekçelerinde bu noktalara değinmesi oldukça önemlidir.
2.1.3. Emsal Kira Bedelleri
Emsal kira bedelleri, yeni belirlenecek kira bedelinde yine oldukça önemli bir noktadır. Genellikle taşınmazın bulunduğu veya aynı özellikteki civar binalardaki taşınmazların güncel kira bedelleri yine hesaplamada dikkate alınacaktır. Taraflar bu noktada dava konusu taşınmaza emsal oluşturabilecek taşınmazların kira sözleşmelerini dilekçelerinin ekinde dosyaya sunabilir, Vergi Dairesi, Su İdaresi veyahut Elektrik İdaresinden örnek kira sözleşmelerinin celp edilmesini isteyebilirler. Aynı zamanda yapılacak keşif esnasında da taşınmazın bulunduğu binadaki komşulardan, yöneticiden, kapıcıdan da bilgi alınıp emsal kira bedelleri tespit edilebilir.
2.2. Kira Tespit Davası Hangi Durumda Açılabilir?
Kira tespit davası beş yıldan sonra yenilenecek veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açılabilir. Örneğin 01.01.2019 başlangıç tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesi için açılacak kira tespit davasında belirlenecek yeni kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilir. Yine 01.01.2019 başlangıç tarihli beş yıl süreli bir kira sözleşmesinde de aynı durum geçerli olacak ve belirlenecek yeni kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilecektir.
2.3. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası kural olarak herzaman açılabilir.
Ancak belirlenecek yeni kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için ya davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. İki durumun birinin varlığı halinde belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Örneklerle açıklamak gerekirse;
- 03.05.2019 başlangıç tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesinin bulunduğunu varsayalım. Yeni kira bedelinin 03.05.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilmesi için davanın en geç 02.04.2024 tarihine kadar açılmış olması gerekmektedir. Davanın bu tarihten önce açılması halinde Mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli 03.05.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilecektir. Mahkemece verilecek kararın tarihinin bir önemi olmayacaktır. Yani mahkeme 2025 yılında karar verse dahi karar geçmişe etkili bir şekilde hüküm doğuracaktır.
- 03.05.2019 başlangıç tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesinin bulunduğunu varsayalım. Yeni kira bedelinin 03.05.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilmesi için kirayaverenin 02.04.2024 tarihine kadar kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunması ve davayı yeni kira döneminin sonuna kadar (03.05.2025) kadar açması gerekmektedir. Bu durumda Mahkemece hangi tarihte karar verilmiş olursa olsun, belirlenecek yeni kira bedeli 03.05.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilecektir.
Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm var ise yukarıda belirtilen sürelere uyma zorunluluğu bulunmadan yeni kira döneminin sonuna kadar da dava açılabilir ve belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Örneğin;
- 03.05.2019 başlangıç tarihli bir yıl süreli bir kira sözleşmesinin bulunduğunu ve sözleşmede kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde bildirime gerek bulunmaksızın artırılacağına dair hükmün var olduğunu varsayalım. Bu durumda yeni kira bedelinin 03.05.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilmesi için kirayaveren, kira tespit davasını 03.05.2025 tarihine kadar açabilecektir. Kirayaverenin ayrıca yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır.
2.4. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Evet. Kira tespit davasında arabuluculuğa başvuru zorunlu kılınmıştır. Arabuluculuğa başvuru yapılmadan doğrudan davanın açılması halinde dava şartları sağlanmadığından dava usulden reddedilecektir.
2.5. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise dava açılış tarihi itibariyle davalının yerleşim yeri mahkemeleri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
2.6. Kira Tespit Davasında Avukat Tutulması Gerekir mi?
Kira tespit davasında avukat tutma zorunluluğu bulunmasa da davanın avukat aracılığıyla açılmasında büyük fayda bulunmaktadır. Zira talep edilecek kira bedelinin belirtilmesi, süreler, dava şartlarının tam olarak sağlanabilmesi adına davanın bir vekil aracılığıyla yürütülmesi muhtemel riskleri bertaraf edebilecektir.
Av. BARAN KARABOĞA